Menyewakan Rumah Anda: Panduan Praktis untuk Pemilik di AS

Anda dapat menyewakan rumah Anda di sebagian besar wilayah AS, baik kepada penyewa dengan perjanjian sewa atau kepada tamu untuk menginap singkat. Pekerjaan ini melibatkan lima hal: memeriksa hipotek, asuransi, dan aturan lokal Anda, menghitung pendapatan bersih riil Anda, menetapkan harga yang adil, membuat daftar dengan jelas, dan menyaring siapa yang akan menginap. Panduan ini akan membahas setiap langkah secara berurutan, sehingga Anda dapat memutuskan apakah penyewaan cocok untuk rumah tangga Anda dan bagaimana melakukannya dengan baik.

Ringkasan

• Putuskan formatnya terlebih dahulu: sewa jangka panjang dengan penyewa, atau menginap singkat untuk kamar, ruang tamu, atau seluruh rumah. Masing-masing memiliki aturan, pola pendapatan, dan beban kerja yang berbeda.
• Sebelum mendaftar, periksa ketentuan hipotek Anda, asuransi pemilik rumah, aturan HOA, serta persyaratan sewa kota dan negara bagian.
• Nilai pendapatan berdasarkan angka bersih setelah kekosongan, perbaikan, asuransi, pajak, dan manajemen, bukan hanya dari sewa bulanan.
• Menyewakan rumah yang juga Anda tinggali memiliki batas pajak tersendiri, dan penjualan di kemudian hari dapat memengaruhi pengecualian penjualan rumah Anda.
• Pasar dengan pengguna terverifikasi, pembayaran aman, dan daftar yang jelas, seperti Life4Rent, menjaga proses tetap terorganisir untuk sewa jangka pendek dan fleksibel.

Daftar Isi

• Sewa jangka panjang atau menginap singkat: pilih modelnya terlebih dahulu
• Periksa dasar-dasarnya sebelum Anda mendaftar
• Hitung berapa yang akan Anda hasilkan
• Pahami sisi pajak
• Tetapkan harga yang mengisi kalender
• Siapkan rumah dan tulis daftar yang dipercaya orang
• Saring penyewa dan siapkan perjanjian
• Menyewakan rumah tidak sama dengan sewa-untuk-milik
• Perspektif: mengapa sewa fleksibel cocok untuk pemilik rumah
• Daftarkan ruang Anda di Life4Rent
• Daftar periksa peluncuran sederhana
• FAQ
• Sumber

Sewa jangka panjang atau menginap singkat: pilih modelnya terlebih dahulu

Sebagian besar saran tentang menyewakan rumah mengasumsikan sewa satu tahun. Itu adalah salah satu jalur. Yang lainnya adalah menyewakan per malam, minggu, atau bulan, atau menyewakan hanya sebagian dari rumah. Pilihan ini membentuk semua yang akan terjadi selanjutnya.

Jika Anda masih tinggal di rumah tersebut, kamar atau suite tamu bisa menjadi awal yang paling mudah. Anda tetap mengontrol ruang Anda, Anda belajar apa saja yang terlibat dalam menjadi tuan rumah, dan Anda dapat berhenti kapan pun kalender menjadi sibuk.

Periksa dasar-dasarnya sebelum Anda mendaftar

Empat pemeriksaan datang sebelum foto atau harga apa pun. Ini melindungi rumah tangga Anda dan menjaga penyewaan tetap legal.

1. Hipotek Anda. Baca ketentuan pinjaman Anda dan tanyakan kepada pemberi pinjaman Anda apakah penyewaan diizinkan dan apakah mereka perlu diberitahu. Banyak pemilik memilih untuk mempertahankan hipotek dengan suku bunga rendah daripada menjual. CNBC melaporkan bahwa sekitar 6 dari 10 pemegang hipotek suku bunga tetap yang ada memiliki suku bunga di bawah 4% pada Q4 2023, yang merupakan salah satu alasan mengapa penyewaan menarik bagi orang yang pindah.
2. Asuransi Anda. Beritahu perusahaan asuransi Anda bahwa Anda berencana untuk menyewakan rumah dan tanyakan tentang polis tuan tanah atau pengesahan sewa jangka pendek. Artikel CNBC yang sama mencatat bahwa cakupan tuan tanah biasanya berbiaya sekitar 25% lebih mahal daripada polis pemilik rumah standar, jadi anggarkan untuk itu.
3. Aturan HOA atau bangunan Anda. Beberapa asosiasi membatasi penyewaan atau melarang penginapan singkat. Dapatkan jawabannya secara tertulis.
4. Aturan kota, kabupaten, dan negara bagian Anda. Aturan tuan tanah sebagian besar ditetapkan secara lokal. Cari di situs web resmi negara bagian dan kota untuk pendaftaran atau perizinan sewa, standar kelayakan huni, batas deposit keamanan dan tenggat waktu pengembalian, persyaratan alarm asap dan karbon monoksida, serta pengungkapan cat timbal untuk rumah yang dibangun sebelum tahun 1978. Perlindungan Undang-Undang Perumahan yang Adil berlaku untuk cara Anda mengiklankan dan memilih penyewa, seperti yang tercantum dalam panduan sewa langkah demi langkah dari Loftfolio.

Aturan sangat bervariasi di setiap tempat. Di Las Vegas, misalnya, salah satu panduan lokal mengatakan hukum Nevada (NRS 118A) membatasi deposit keamanan hingga tiga bulan sewa dan mengharuskan pengembaliannya dalam waktu 30 hari setelah pindah. Negara bagian Anda akan memiliki angka-angkanya sendiri, jadi konfirmasikan dengan kantor perumahan negara bagian atau kota Anda.

Hitung berapa yang akan Anda hasilkan

Kesalahan paling umum adalah membandingkan sewa bulanan dengan pembayaran hipotek dan berhenti di situ. Kebiasaan yang lebih baik adalah membuat anggaran tahunan sederhana.

Sisi pendapatan

• Sewa atau tarif per malam, dikalikan dengan hari-hari yang secara realistis Anda harapkan akan dipesan atau disewakan.

Sisi biaya

• Bunga hipotek dan pajak properti
• Asuransi tuan tanah atau sewa jangka pendek
• Perbaikan dan pemeliharaan
• Utilitas yang Anda tanggung
• Pembersihan dan pergantian, jika Anda menjadi tuan rumah untuk menginap singkat
• Kekosongan: bulan atau malam tanpa penyewa
• Biaya manajemen, jika orang lain yang menjalankannya
• Biaya layanan pasar, jika berlaku

Dua contoh yang diterbitkan menunjukkan seberapa jauh pendapatan bersih dapat berada di bawah pendapatan kotor. Kiplinger menjelaskan sebuah rumah senilai $600.000 yang disewakan seharga $2.500 per bulan, atau $30.000 kotor, yang mungkin hanya menghasilkan $16.000 hingga $18.000 bersih setelah kekosongan, perbaikan, asuransi, pajak properti, dan manajemen. Sebuah contoh di Charlotte menunjukkan sebuah rumah senilai $450.000 yang disewakan seharga $1.952 per bulan dengan hipotek $250.000 menghasilkan negatif $373 per bulan setelah biaya yang tercantum, dan $727 per bulan tanpa hipotek.

Ini adalah ilustrasi, bukan perkiraan. Pelajarannya adalah hitung angka-angka Anda sendiri sebelum Anda berkomitmen. Jumlahkan biaya Anda, tetapkan tingkat hunian yang realistis, dan putuskan hasil bulanan apa yang membuat usaha itu sepadan untuk keluarga Anda.

Pahami sisi pajak

Pajak adalah hal yang paling sering mengejutkan pemilik, jadi berikut adalah poin-poin utamanya, semuanya untuk AS.

Pendapatan sewa dikenakan pajak, dan biaya menguranginya. IRS menjelaskan dalam Topik 415 bahwa Anda dapat mengurangi biaya seperti bunga hipotek, pajak properti, pemeliharaan, utilitas, asuransi, dan depresiasi terhadap pendapatan sewa. Anda umumnya melaporkannya pada Jadwal E.

Menggunakan rumah sendiri membatasi pengurangan. Jika Anda menyewakan tempat tinggal yang juga Anda gunakan sebagai tempat tinggal, batas dapat berlaku. IRS memperlakukannya sebagai tempat tinggal Anda ketika penggunaan pribadi Anda melebihi 14 hari atau 10% dari hari-hari Anda menyewakannya dengan harga yang wajar, mana yang lebih besar. Ini penting jika Anda menjamu tamu di rumah Anda sendiri atau properti liburan.

Penjualan di kemudian hari dapat mengubah pengecualian Anda. Berdasarkan aturan penjualan rumah IRS, Anda dapat mengecualikan keuntungan hingga $250.000, atau $500.000 pada pengembalian bersama, jika Anda memiliki rumah selama 2 dari 5 tahun terakhir dan tinggal di dalamnya selama 2 dari 5 tahun terakhir. Periode sewa yang panjang dapat memengaruhi tes tersebut, jadi rencanakan dengan profesional pajak sebelum Anda memutuskan untuk menyewa selama beberapa tahun dan kemudian menjual.

Depresiasi memiliki biaya di kemudian hari. Depresiasi yang Anda klaim dapat dikenakan pajak saat Anda menjual, sebuah poin yang dibahas dalam contoh Charlotte di atas. Jika Anda kemudian pindah kembali, Nolo menjelaskan bahwa depresiasi yang diklaim akan diambil kembali dengan tarif tetap 25% dan pengecualian dapat dikurangi.

Seorang CPA atau agen terdaftar yang bekerja dengan pemilik sewa dapat menerapkan aturan ini pada situasi Anda. Tanyakan sebelum sewa pertama Anda, bukan setelah musim pajak pertama Anda.

Tetapkan harga yang mengisi kalender

Harga dari daftar yang sebanding, bukan dari apa yang perlu Anda tutupi. Cari rumah seperti milik Anda di lingkungan Anda, cocokkan kamar tidur, kondisi, parkir, dan fasilitas, dan lihat berapa harga yang sebenarnya mereka pesan atau sewakan.

Beberapa panduan praktis:

• Sewa jangka panjang: sewa yang adil dan kompetitif biasanya mendapatkan penyewa yang baik lebih cepat daripada yang terlalu tinggi, dan mengurangi bulan-bulan kosong.
• Menginap singkat: tetapkan tarif dasar per malam, lalu sesuaikan untuk akhir pekan, hari libur, acara lokal, dan lama menginap.
• Keduanya: tuliskan biaya kebersihan, deposit, dan aturan rumah Anda sebelum pertanyaan pertama sehingga setiap tamu mendapatkan ketentuan yang sama.

Jika Anda baru dalam hal ini, mulailah sedikit di bawah harga pasar tertinggi dan naikkan harga seiring dengan meningkatnya ulasan dan pemesanan.

Siapkan rumah dan tulis daftar yang dipercaya orang

Penyewa memutuskan dalam hitungan detik. Daftar yang jelas dan jujur menghasilkan lebih sedikit pertanyaan dan lebih sedikit kejutan.

1. Buat siap disewakan. Bersihkan secara menyeluruh, perbaiki masalah kecil, periksa alarm asap dan karbon monoksida, dan amankan barang berharga.
2. Dokumentasikan kondisinya. Ambil foto atau video dengan tanggal setiap ruangan sebelum ada yang pindah. Ini melindungi kedua belah pihak.
3. Ambil foto di siang hari. Tunjukkan setiap ruangan, dapur, kamar mandi, ruang luar, dan pemandangan jalan.
4. Tuliskan secara spesifik. Sertakan kamar tidur, kamar mandi, luas persegi, parkir, kebijakan hewan peliharaan, binatu, Wi-Fi, metode check-in, dan jarak ke transportasi umum atau landmark.
5. Nyatakan aturan dengan jelas. Jam tenang, batas tamu, merokok, pesta, dan apa saja yang termasuk.
6. Jawab pertanyaan dengan cepat. Balasan di hari yang sama membuat perbedaan yang terlihat pada pemesanan.

Untuk menginap singkat, beberapa praktik tuan rumah patut ditiru. Contoh resmi adalah panduan Dewan North Devon di Inggris. Ini merekomendasikan kontak darurat 24/7, kebijakan tanpa pesta, persyaratan agar tamu memberi tahu tuan rumah tentang pengunjung tambahan, dan jam terbatas untuk area luar ruangan. Ini bukan hukum AS, tetapi kebiasaan ini dapat diterapkan dengan baik di lingkungan mana pun.

Saring penyewa dan siapkan perjanjian

Penyaringan yang baik adalah perlindungan terbaik yang Anda miliki.

Untuk penyewa jangka panjang:

• Gunakan kriteria tertulis yang sama untuk setiap pelamar, meliputi pendapatan, riwayat sewa, dan referensi, serta terapkan secara konsisten untuk tetap mematuhi aturan Perumahan yang Adil.
• Gunakan perjanjian sewa khusus negara bagian yang mencakup jumlah sewa dan tanggal jatuh tempo, deposit, jangka waktu, siapa yang membayar utilitas, tanggung jawab pemeliharaan, hewan peliharaan, tamu, dan perpanjangan.
• Lakukan pemeriksaan saat masuk dan lagi saat keluar.

Untuk menginap singkat:

• Pilih platform tempat tamu diverifikasi dan pembayaran ditangani untuk Anda, sehingga Anda tidak perlu mengumpulkan uang tunai atau mengejar transfer.
• Konfirmasikan jumlah tamu dan tanggal secara tertulis sebelum kedatangan.
• Bagikan instruksi check-in dan aturan rumah terlebih dahulu.

Pasar dengan profil terverifikasi dan catatan pemesanan memberi Anda jejak kertas tanpa usaha ekstra. Anda dapat membaca bagaimana Life4Rent mendekati hal ini di halaman Kepercayaan & Keamanan mereka.

Menyewakan rumah tidak sama dengan sewa-untuk-milik

Keduanya seringkali disalahartikan. Dalam sewa standar, penyewa membayar hak untuk tinggal di rumah selama periode tertentu, dan kepemilikan tidak pernah berpindah. Dalam perjanjian sewa-untuk-milik, bagian dari kesepakatan adalah jalur menuju pembelian, biasanya dengan harga opsi dan kondisi yang ditetapkan dalam kontrak.

Bagi pemilik, itu berarti perjanjian sewa-untuk-milik lebih mirip kontrak penjualan daripada sewa. Ini membutuhkan pengacara real estat di negara bagian Anda, karena ketentuan, deposit, dan apa yang terjadi jika pembeli tidak menyelesaikan sangat bervariasi. Jika Anda hanya ingin pendapatan sewa dan mempertahankan rumah, sewa standar atau pemesanan menginap singkat adalah jalur yang mudah. Di Life4Rent, rumah, ruang acara, dan kendaraan berlisensi hanya untuk disewa, sementara beberapa kategori lain yang memenuhi syarat dapat menawarkan opsi sewa-untuk-beli atau pembelian.

Perspektif: mengapa sewa fleksibel cocok untuk pemilik rumah

Kami membangun Life4Rent berdasarkan ide sederhana: sebagian besar dari kita memiliki barang, dan terkadang ruang, yang tidak terpakai dalam waktu lama. Kamar cadangan, suite tamu, jalan masuk, atau rumah yang tidak akan Anda tempati selama satu musim semuanya dapat menjadi pendapatan tanpa menjual apa pun.

Bagi pemilik rumah, kami pikir langkah pertama terbaik adalah yang sesuai dengan kehidupan Anda. Kategori Rumah & Penginapan kami memungkinkan Anda menerbitkan daftar dengan tanggal dan lokasi, sehingga penyewa mencari persis apa yang mereka butuhkan. Anda memutuskan kapan ruang Anda tersedia, dan ketersediaan terikat pada tanggal yang Anda pilih.

Kami merancang platform ini berdasarkan kepercayaan: penanganan pembayaran yang aman, verifikasi identitas, perlindungan opsional, dan alat yang melacak penghasilan Anda. Tujuan kami adalah agar pemilik merasa memegang kendali dan penyewa merasa percaya diri memesan dari seseorang di komunitas mereka.

penulis

Daftarkan ruang Anda di Life4Rent

Jika Anda ingin menyewakan rumah, kamar, atau ruang acara tanpa membangun situs web sendiri atau mengejar pembayaran, Life4Rent memberi Anda tempat untuk memulai. Penyewa mencari berdasarkan item, lokasi, dan tanggal, dan Anda menerbitkan daftar untuk ruang dan waktu ketersediaannya.

Lihat langkah-langkahnya di halaman Cara Menyewa di Life4Rent, telusuri katalog daftar publik untuk melihat bagaimana daftar serupa disajikan, atau kunjungi Life4Rent untuk memulai. Jika Anda juga memiliki jalan masuk atau garasi, panduan kami tentang penyewaan tempat parkir dan artikel kami tentang ruang penyimpanan sementara menunjukkan bagaimana pemilik juga dapat menghasilkan dari ruang yang lebih kecil.

Daftar periksa peluncuran sederhana

1. Konfirmasikan persetujuan pemberi pinjaman, perusahaan asuransi, dan HOA.
2. Periksa aturan pendaftaran, perizinan, dan pajak lokal di situs web kota dan negara bagian Anda.
3. Buat anggaran tahunan dengan kekosongan dan perbaikan termasuk di dalamnya.
4. Bicarakan dengan profesional pajak tentang pengurangan dan pengecualian penjualan rumah.
5. Siapkan dan foto rumah.
6. Tulis daftar yang jelas dengan aturan dan harga.
7. Saring penyewa atau tamu dengan kriteria yang konsisten.
8. Dokumentasikan kondisi saat check-in dan check-out.
9. Tinjau hasilnya setelah musim pertama dan sesuaikan harga atau ketersediaan.

FAQ

Bisakah saya menyewakan rumah saya jika saya masih memiliki hipotek?

Seringkali ya, tetapi periksa dokumen pinjaman Anda dan tanyakan kepada pemberi pinjaman Anda terlebih dahulu. Beberapa pinjaman memiliki persyaratan hunian, terutama di tahun pertama. Beri tahu juga perusahaan asuransi Anda, karena polis pemilik rumah standar mungkin tidak mencakup rumah yang disewakan.

Berapa banyak uang yang bisa saya hasilkan dengan menyewakan rumah saya?

Itu tergantung pada pasar Anda, biaya Anda, dan seberapa sering rumah itu ditempati. Contoh yang diterbitkan menunjukkan bahwa pendapatan bersih bisa jauh di bawah sewa kotor setelah kekosongan, perbaikan, asuransi, pajak, dan manajemen dihitung. Buat anggaran Anda sendiri dari perbandingan lokal sebelum memutuskan.

Apakah saya harus melaporkan pendapatan sewa ke IRS?

Ya. Pendapatan sewa umumnya dikenakan pajak, dan Anda melaporkannya dengan pengembalian Anda, biasanya pada Jadwal E, sambil mengurangi biaya yang diizinkan. IRS menjelaskan aturannya di halaman Topik 415. Profesional pajak dapat membantu dengan situasi spesifik Anda.

Apa cara termudah untuk mulai menyewakan sebagian rumah saya?

Mulailah dari yang kecil: kamar cadangan atau suite tamu, yang terdaftar di platform yang memverifikasi pengguna dan menangani pembayaran. Anda tetap mengontrol kalender, mempelajari apa saja yang terlibat dalam menjadi tuan rumah, dan dapat memperluasnya nanti.

Sumber

• Jual rumah Anda vs. sewakan: Keputusan ini rumit (CNBC)
• Cara Menyewakan Rumah: Panduan Lengkap Langkah demi Langkah (Loftfolio)
• Cara Menyewakan Rumah Anda di Las Vegas: Panduan 2026
• Haruskah Anda Menyewakan atau Menjual Rumah Anda Saat Pindah? (Kiplinger)
• Sewa $1.900 untuk Rumah Charlotte Anda? Lakukan Perhitungan Ini Terlebih Dahulu
• Topik IRS no. 415, Menyewakan properti residensial dan liburan
• Topik IRS no. 701, Penjualan rumah Anda
• Bagaimana Mengubah Properti Sewa Menjadi Properti Pribadi Mempengaruhi Pajak? (Nolo)
• Mengoperasikan sewa liburan yang bijaksana (Dewan North Devon)

Direkomendasikan

• Penyewaan Tempat Parkir: Cara Menyewa Tempat atau Menghasilkan dari Milik Anda
• Ruang Penyimpanan Sementara: Cara Menemukan, Menyewa, atau Menawarkannya
• Cara Menyewa di Life4Rent