Lakáskiadás: Gyakorlati útmutató amerikai tulajdonosoknak

Az Egyesült Államok legtöbb részén kiadhatja otthonát, akár bérlőnek hosszú távú bérleti szerződéssel, akár vendégeknek rövid távú tartózkodásra. A feladat öt dologra vezethető vissza: jelzáloghitel, biztosítás és helyi szabályok ellenőrzése, a tényleges nettó jövedelem kiszámítása, tisztességes ár megállapítása, egyértelmű hirdetés, és a bérlők szűrése. Ez az útmutató sorban végigvezeti Önt ezeken a lépéseken, hogy eldönthesse, illik-e a lakáskiadás a háztartásához, és hogyan végezze jól.

TL;DR

• Először döntse el a formátumot: hosszú távú bérleti szerződés bérlővel, vagy rövid távú tartózkodás egy szobára, vendégszobára vagy az egész otthonra. Mindegyiknek mások a szabályai, jövedelmi mintázatai és munkaterhelése.
• Mielőtt hirdetne, ellenőrizze a jelzáloghitel feltételeit, a lakásbiztosítását, a lakóközösségi szabályokat, valamint a városi és állami bérbeadási követelményeket.
• A jövedelmet a nettó adatok alapján ítélje meg, figyelembe véve az üresedést, javításokat, biztosítást, adókat és kezelési költségeket, nem csak a havi bérleti díj alapján.
• Az olyan otthon bérbeadása, amelyben Ön is lakik, saját adókorlátokkal jár, és a későbbi eladás befolyásolhatja az otthoneladási adómentességet.
• Egy ellenőrzött felhasználókkal, biztonságos fizetésekkel és egyértelmű hirdetésekkel rendelkező piactér, mint például a Life4Rent, rendszerezetten tartja a folyamatot a rövid és rugalmas bérlések esetében.

Tartalomjegyzék

• Hosszú távú bérlet vagy rövid távú tartózkodás: először válassza ki a modellt
• Ellenőrizze az alapokat, mielőtt hirdetne
• Számolja ki, mennyit fog valójában keresni
• Értse meg az adózási oldalt
• Állítson be olyan árat, amely megtölti a naptárt
• Készítse elő az otthont, és írjon olyan hirdetést, amelyben az emberek megbíznak
• Szűrje a bérlőket és állítsa össze a megállapodást
• Az otthon bérbeadása nem azonos a bérbeadással vételi opcióval
• Perspektíva: miért előnyösek a rugalmas bérlések a lakástulajdonosok számára
• Hirdesse meg terét a Life4Rent oldalon
• Egyszerű indítási ellenőrzőlista
• GYIK
• Források

Hosszú távú bérlet vagy rövid távú tartózkodás: először válassza ki a modellt

A ház bérbeadásával kapcsolatos legtöbb tanács egyéves bérleti szerződést feltételez. Ez az egyik út. A másik az éjszakai, heti vagy havi bérbeadás, vagy az otthon csak egy részének bérbeadása. A választás mindent meghatároz, ami ezután következik.

Ha még mindig az otthonban él, egy szoba vagy vendéglakosztály lehet a legkíméletesebb kezdet. Ön irányítja a terét, megtanulja, mit jelent a vendéglátás, és bármikor szüneteltetheti, ha a naptár zsúfolttá válik.

Ellenőrizze az alapokat, mielőtt hirdetne

Négy ellenőrzés előzi meg bármely fotót vagy árat. Ezek védik háztartását és biztosítják a bérbeadás jogszerűségét.

1. Az Ön jelzáloghitelezője. Olvassa el a hitelszerződés feltételeit, és kérdezze meg a hitelezőjét, hogy engedélyezett-e a bérbeadás, és értesíteni kell-e őket. Sok tulajdonos inkább megtartja az alacsony kamatozású jelzáloghitelt, mintsem eladja. A CNBC jelentése szerint 2023 negyedik negyedévében a meglévő fix kamatozású jelzáloghitellel rendelkezők körülbelül 60%-ának 4% alatti volt a kamatlába, ami az egyik oka annak, hogy a bérbeadás vonzó azok számára, akik elköltöznek.
2. Az Ön biztosítása. Értesítse biztosítóját, hogy bérbe kívánja adni az otthont, és kérdezzen rá a bérbeadói biztosításra vagy a rövid távú bérleti kiegészítésre. Ugyanez a CNBC cikk megjegyzi, hogy a bérbeadói fedezet általában körülbelül 25%-kal többe kerül, mint egy standard lakásbiztosítás, tehát tervezze be ezt a költséget.
3. Az Ön lakóközösségi vagy épületre vonatkozó szabályai. Egyes egyesületek korlátozzák a bérlést vagy tiltják a rövid távú tartózkodást. Kérje meg a választ írásban.
4. Az Ön városi, megyei és állami szabályai. A bérbeadói szabályokat többnyire helyi szinten határozzák meg. Keressen hivatalos állami és városi weboldalakon bérleti regisztrációra vagy engedélyezésre, lakhatósági szabványokra, kauciók korlátaira és visszafizetési határidőire, füst- és szén-monoxid-riasztó követelményekre, valamint az 1978 előtt épült otthonok ólomfesték-nyilatkozatára vonatkozó információkat. A Fair Housing Act (Tisztességes Lakhatási Törvény) védelme vonatkozik arra, hogyan hirdet és választ bérlőket, ahogy a Loftfolio lépésről lépésre útmutatója is felsorolja.

A szabályok helyenként nagyon eltérőek. Las Vegasban például egy helyi útmutató szerint a nevadai törvény (NRS 118A) három hónap bérleti díjban maximálja a kauciót, és előírja annak visszafizetését a kiköltözéstől számított 30 napon belül. Az Ön államának saját számai lesznek, ezért erősítse meg ezeket az állami vagy városi lakásügyi hivatallal.

Számolja ki, mennyit fog valójában keresni

A leggyakoribb hiba az, hogy a havi bérleti díjat a jelzáloghitel törlesztőrészletével hasonlítják össze, és itt megállnak. Jobb szokás egy egyszerű éves költségvetés felépítése.

Bevételi oldal

• Bérleti díj vagy éjszakai árak, szorozva azokkal a napokkal, amelyekre reálisan számít, hogy lefoglalják vagy bérbe adják.

Költség oldal

• Jelzálogkamat és ingatlanadók
• Bérbeadói vagy rövid távú bérleti biztosítás
• Javítások és karbantartás
• Az Ön által fedezett közüzemi díjak
• Takarítás és váltás, ha rövid távú tartózkodást biztosít
• Üresedés: hónapok vagy éjszakák bérlő nélkül
• Kezelési díjak, ha valaki más üzemelteti
• Piactéri szolgáltatási díjak, ahol alkalmazandóak

Két közzétett példa mutatja, hogy a nettó jövedelem mennyire lehet alacsonyabb a bruttó jövedelemnél. A Kiplinger egy 600 000 dolláros otthont ír le, amelyet havi 2500 dollárért, azaz bruttó 30 000 dollárért adnak bérbe, de az üresedés, javítások, biztosítás, ingatlanadók és kezelés után csak 16 000-18 000 dollár nettó jövedelmet hozhat. Egy Charlotte-i példa egy 450 000 dolláros otthont mutat be, amelyet havi 1952 dollárért adnak bérbe 250 000 dolláros jelzáloghitellel, és a felsorolt költségek után havi -373 dollár nettó jövedelmet, jelzáloghitel nélkül pedig havi 727 dollárt.

Ezek illusztrációk, nem előrejelzések. A tanulság az, hogy számolja ki a saját adatait, mielőtt elkötelezi magát. Adja össze a költségeit, állítson be reális kihasználtságot, és döntse el, milyen havi eredmény teszi érdemessé az erőfeszítést családja számára.

Értse meg az adózási oldalt

Az adók azok, ahol a tulajdonosokat a leggyakrabban éri meglepetés, ezért itt vannak a főbb pontok, mind az Egyesült Államokra vonatkozóan.

A bérleti díj adóköteles, és a költségek csökkentik azt. Az IRS a 415. témakörben magyarázza, hogy levonhatja a bérleti díjból az olyan költségeket, mint a jelzálogkamat, ingatlanadók, karbantartás, közüzemi díjak, biztosítás és értékcsökkenés. Általában az E. mellékleten kell jelentenie.

Az otthon saját használata korlátozza a levonásokat. Ha olyan lakást ad bérbe, amelyet Ön is lakóhelyként használ, korlátozások vonatkozhatnak. Az IRS akkor tekinti lakóhelyének, ha személyes használata meghaladja a 14 napot vagy a bérbeadott napok 10%-át, attól függően, melyik a nagyobb, tisztességes áron. Ez akkor fontos, ha vendégeket fogad saját otthonában vagy nyaralójában.

A későbbi eladás megváltoztathatja az adómentességet. Az IRS otthoneladási szabályai szerint legfeljebb 250 000 dollár nyereséget, vagy közös bevallás esetén 500 000 dollárt zárhat ki az adózás alól, ha az otthon tulajdonosa volt az elmúlt 5 évből 2 évig, és abban lakott az elmúlt 5 évből 2 évig. Egy hosszú bérleti időszak befolyásolhatja ezt a tesztet, ezért tervezzen adószakértővel, mielőtt úgy dönt, hogy több évig bérbe adja, majd eladja az ingatlant.

Az értékcsökkenésnek később van költsége. Az Ön által igényelt értékcsökkenés adóköteles lehet az eladáskor, ezt a fenti Charlotte-i példa is tárgyalja. Ha később visszaköltözik, a Nolo magyarázata szerint az igényelt értékcsökkenést 25%-os átalányadóval visszavonják, és az adómentesség csökkenthető.

Egy CPA vagy bejegyzett ügynök, aki bérbeadókkal dolgozik, alkalmazhatja ezeket a szabályokat az Ön helyzetére. Kérdezzen az első bérbeadás előtt, ne az első adószezon után.

Állítson be olyan árat, amely megtölti a naptárt

Az árat a hasonló hirdetések alapján határozza meg, ne az alapján, amennyit fedeznie kell. Keressen az Önéhez hasonló otthonokat a környékén, figyelembe véve a hálószobákat, állapotot, parkolást és kényelmi szolgáltatásokat, és nézze meg, mennyiért foglalják le vagy bérlik ki azokat.

Néhány gyakorlati útmutató:

• Hosszú távú bérletek: egy tisztességes, versenyképes bérleti díj általában gyorsabban talál jó bérlőt, mint egy túlzottan magas, és csökkenti az üres hónapokat.
• Rövid távú tartózkodások: állítson be egy alap éjszakai díjat, majd igazítsa azt a hétvégékhez, ünnepekhez, helyi eseményekhez és a tartózkodás hosszához.
• Mindkettő: írja le a takarítási díjat, a kauciót és a házirendet az első érdeklődés előtt, hogy minden vendég ugyanazokat a feltételeket kapja.

Ha új ebben, kezdje kicsit a piaci felső határ alatt, és emelje az árat, ahogy a vélemények és foglalások gyűlnek.

Készítse elő az otthont, és írjon olyan hirdetést, amelyben az emberek megbíznak

A bérlők másodpercek alatt döntenek. Az egyértelmű, őszinte hirdetések kevesebb kérdést és kevesebb meglepetést eredményeznek.

1. Tegye bérlésre készen. Alaposan takarítson, javítsa ki a kisebb hibákat, ellenőrizze a füst- és szén-monoxid-riasztókat, és biztosítsa az értékeket.
2. Dokumentálja az állapotot. Készítsen dátumozott fényképeket vagy videót minden szobáról, mielőtt bárki beköltözik. Ez mindkét felet védi.
3. Fényképezzen nappali fénynél. Mutassa be minden szobát, a konyhát, a fürdőszobákat, a kültéri teret és az utcaképet.
4. Írjon részleteket. Tüntesse fel a hálószobákat, fürdőszobákat, alapterületet, parkolást, kisállat-politikát, mosodát, Wi-Fi-t, bejelentkezési módot és a tömegközlekedéshez vagy nevezetességekhez való távolságot.
5. Világosan fogalmazza meg a szabályokat. Csendes órák, vendégkorlátok, dohányzás, partik és mi van benne az árban.
6. Gyorsan válaszoljon az érdeklődésekre. Az aznapi válaszok látható különbséget jelentenek a foglalásokban.

Rövid távú tartózkodások esetén érdemes néhány vendéglátói gyakorlatot átvenni. Hivatalos példa az Egyesült Királyságban a North Devon Council útmutatója. Ez ajánl egy 24/7-es sürgősségi kapcsolattartót, egy bulimentes politikát, azt a követelményt, hogy a vendégek tájékoztassák a házigazdákat a plusz látogatókról, és korlátozott órákat a kültéri területekre. Ez nem amerikai törvény, de a szokások jól alkalmazhatók bármely környéken.

Szűrje a bérlőket és állítsa össze a megállapodást

A jó szűrés az egyetlen legjobb védelem, amivel rendelkezik.

Hosszú távú bérlő esetén:

• Használjon ugyanazokat az írásbeli kritériumokat minden jelentkezőre, beleértve a jövedelmet, bérleti előzményeket és referenciákat, és alkalmazza azokat következetesen, hogy megfeleljen a Tisztességes Lakhatási szabályoknak.
• Használjon államspecifikus bérleti szerződést, amely tartalmazza a bérleti díj összegét és esedékességét, a kauciót, a futamidő hosszát, ki fizeti a közüzemi díjakat, a karbantartási felelősségeket, a háziállatokat, a vendégeket és a megújítást.
• Végezzen dokumentált bejárást beköltözéskor és ismét kiköltözéskor.

Rövid távú tartózkodások esetén:

• Előnyben részesítse azt a platformot, ahol a vendégek ellenőrzöttek, és a fizetéseket Ön helyett kezelik, így nem kell készpénzt gyűjtenie vagy átutalásokat hajszolnia.
• Írásban erősítse meg a vendégek számát és a dátumokat az érkezés előtt.
• Előre ossza meg a bejelentkezési utasításokat és a házirendet.

Egy ellenőrzött profilokkal és foglalási nyilvántartásokkal rendelkező piactér extra erőfeszítés nélkül biztosít Önnek papíralapú nyomvonalat. Elolvashatja, hogyan közelíti meg ezt a Life4Rent a Bizalom és biztonság oldalán.

Az otthon bérbeadása nem azonos a bérbeadással vételi opcióval

A kettőt gyakran összekeverik. Egy standard bérletnél a bérlő egy bizonyos időre fizet az otthonban való lakhatás jogáért, és a tulajdonjog soha nem változik. Egy bérbeadás vételi opcióval megállapodásban az üzlet része a vásárlás útja, általában egy opciós árral és a szerződésben meghatározott feltételekkel.

Egy tulajdonos számára ez azt jelenti, hogy a bérbeadás vételi opcióval megállapodás közelebb áll egy adásvételi szerződéshez, mint egy bérleti szerződéshez. Ehhez ingatlanügyvédre van szükség az Ön államában, mert a feltételek, a kauciók és az, hogy mi történik, ha a vevő nem teljesít, nagyban eltérnek. Ha egyszerűen csak bérleti díjbevételt szeretne, és megtartaná az otthont, egy standard bérleti szerződés vagy rövid távú foglalás az egyenes út. A Life4Rent oldalon az otthonok, rendezvényhelyszínek és engedélyezett járművek csak bérbe adhatók, míg más jogosult kategóriák kínálhatnak bérbeadást vételi opcióval vagy vásárlási lehetőségeket.

Perspektíva: miért előnyösek a rugalmas bérlések a lakástulajdonosok számára

A Life4Rent-et egy egyszerű ötletre építettük: legtöbbünknek vannak olyan dolgai, és néha terei is, amelyek hosszú ideig kihasználatlanul állnak. Egy tartalék szoba, egy vendéglakosztály, egy felhajtó vagy egy otthon, amelyet egy szezonban nem fog használni, mind bevételt hozhat anélkül, hogy bármit eladna.

A lakástulajdonosok számára úgy gondoljuk, a legjobb első lépés az, amelyik illeszkedik az életükhöz. Otthonok és szállások kategóriánk lehetővé teszi, hogy dátumokkal és helyszínnel tegyen közzé hirdetést, így a bérlők pontosan azt keresik, amire szükségük van. Ön dönti el, mikor elérhető a tere, és az elérhetőség az Ön által választott dátumokhoz kötődik.

A platformot a bizalom köré építettük: biztonságos fizetéskezelés, személyazonosság-ellenőrzés, opcionális védelem és eszközök, amelyek nyomon követik a bevételét. Célunk, hogy a tulajdonosok irányítás alatt érezzék magukat, a bérlők pedig magabiztosan foglaljanak a közösségükből.

a szerző

Hirdesse meg terét a Life4Rent oldalon

Ha otthont, szobát vagy rendezvényhelyszínt szeretne bérbe adni anélkül, hogy saját weboldalt építene vagy fizetéseket hajszolna, a Life4Rent egy kiindulópontot kínál. A bérlők tárgy, helyszín és dátumok szerint keresnek, Ön pedig hirdetést tesz közzé a térről és az elérhetőségi időpontokról.

Tekintse meg a lépéseket a Hogyan béreljünk a Life4Rent oldalon oldalon, böngéssze a nyilvános hirdetéskatalógust, hogy lássa, hogyan jelennek meg a hasonló hirdetések, vagy látogasson el a Life4Rent oldalra a kezdéshez. Ha van felhajtója vagy garázsa is, a parkolóhely bérbeadásáról szóló útmutatónk és a ideiglenes tárolóhelyről szóló cikkünk megmutatja, hogyan keresnek a tulajdonosok kisebb terekkel is.

Egyszerű indítási ellenőrzőlista

1. Erősítse meg a hitelező, a biztosító és a lakóközösség jóváhagyását.
2. Ellenőrizze a helyi regisztrációs, engedélyezési és adózási szabályokat a városi és állami weboldalakon.
3. Készítsen éves költségvetést, beleértve az üresedést és a javításokat.
4. Beszéljen adószakértővel a levonásokról és az otthoneladási adómentességről.
5. Készítse elő és fényképezze le az otthont.
6. Írjon egyértelmű hirdetést szabályokkal és árakkal.
7. Szűrje a bérlőket vagy vendégeket következetes kritériumok alapján.
8. Dokumentálja az állapotot bejelentkezéskor és kijelentkezéskor.
9. Tekintse át az eredményeket az első szezon után, és igazítsa az árat vagy az elérhetőséget.

GYIK

Kiadhatom az otthonomat, ha még van jelzáloghitelem?

Gyakran igen, de először ellenőrizze a hitelszerződését, és kérdezze meg a hitelezőjét. Egyes hiteleknek vannak lakhatási követelményei, különösen az első évben. Értesítse a biztosítóját is, mivel egy standard lakásbiztosítás nem feltétlenül fedezi a bérbeadott otthont.

Mennyi pénzt kereshetek az otthonom bérbeadásával?

Ez a piacától, költségeitől és attól függ, hogy milyen gyakran van elfoglalva az otthon. A közzétett példák azt mutatják, hogy a nettó jövedelem jóval alacsonyabb lehet a bruttó bérleti díjnál, ha figyelembe veszik az üresedést, javításokat, biztosítást, adókat és kezelést. Készítse el saját költségvetését a helyi összehasonlító adatok alapján, mielőtt döntene.

Be kell jelentenem a bérleti díjból származó jövedelmet az IRS-nek?

Igen. A bérleti díjból származó jövedelem általában adóköteles, és azt a bevallásával együtt kell jelentenie, általában az E. mellékleten, miközben levonja az engedélyezett költségeket. Az IRS a szabályokat a 415. témakör oldalán írja le. Egy adószakértő segíthet az Ön konkrét helyzetében.

Mi a legegyszerűbb módja annak, hogy elkezdjem az otthonom egy részének bérbeadását?

Kezdje kicsiben: egy tartalék szobával vagy vendéglakosztállyal, amelyet egy olyan platformon hirdet meg, amely ellenőrzi a felhasználókat és kezeli a fizetéseket. Ön irányítja a naptárt, megtanulja, mit jelent a vendéglátás, és később bővítheti.

Források

• Adja el vagy adja bérbe otthonát: A döntés bonyolult (CNBC)
• Hogyan adhatunk bérbe házakat: Teljes lépésről lépésre útmutató (Loftfolio)
• Hogyan adhatjuk bérbe házunkat Las Vegasban: 2026-os útmutató
• Bérbe adja vagy adja el otthonát, amikor elköltözik? (Kiplinger)
• 1900 dollár bérleti díj a Charlotte-i otthonáért? Először végezze el ezt a számítást
• IRS 415. témakör, Lakó- és nyaralóingatlan bérbeadása
• IRS 701. témakör, Otthonának eladása
• Hogyan befolyásolja az adókat, ha egy bérbeadott ingatlant személyes lakóhellyé alakítunk? (Nolo)
• Figyelmes nyaraló bérbeadása (North Devon Council)

Ajánlott

• Parkolóhely bérbeadása: Hogyan bérelhet vagy kereshet a sajátjával
• Ideiglenes tárolóhely: Hogyan találhat, bérelhet vagy kínálhat egyet
• Hogyan béreljünk a Life4Rent oldalon